La prórroga extraordinaria de dos años en los contratos de alquiler de vivienda habitual ya está en vigor en España desde el pasado 22 de marzo, tras la publicación del Real Decreto-ley 8/2026 en el BOE. La medida afecta a contratos que finalicen antes del 31 de diciembre de 2027, aunque su aplicación definitiva dependerá de su convalidación en el Congreso.
Qué inquilinos pueden solicitar la prórroga
Todos los arrendatarios cuyo contrato venza entre 2026 y 2027 pueden solicitar esta ampliación obligatoria de dos años. Eso sí, hay una condición clave:
La solicitud solo tendrá validez si el decreto sigue en vigor en el momento de pedirla.
En caso de que la norma no sea convalidada por el Congreso de los Diputados, la prórroga únicamente se aplicaría a los contratos firmados entre el 22 de marzo de 2026 y la fecha en la que decaiga la ley.
Un plazo en el aire: la decisión, antes de abril
El futuro de esta medida depende de la votación parlamentaria, que debe celebrarse en un plazo máximo de 30 días desde su aprobación. Esto sitúa la fecha límite en torno al 20 de abril.
Hasta entonces, miles de contratos se encuentran en una situación de incertidumbre. Según estimaciones oficiales, más de un millón de alquileres podrían verse afectados por la decisión final del Congreso.
Cómo solicitar la prórroga
Aunque la norma no fija un plazo concreto de preaviso, los expertos recomiendan realizar la solicitud de forma fehaciente, es decir, mediante sistemas que dejen constancia:
- Burofax
- Correo certificado
- Requerimiento notarial
- Email con confirmación de respuesta
Este paso es clave para evitar conflictos con el propietario.
¿Puede el propietario negarse?
Con carácter general, el arrendador está obligado a aceptar la prórroga, salvo en tres supuestos:
- Que exista un nuevo acuerdo entre las partes
- Que se haya firmado un nuevo contrato
- Que el propietario haya comunicado que necesita la vivienda para uso propio según la ley
Fuera de estos casos, la negativa no estaría justificada.
Casos en los que no se aplica
La prórroga no afecta a todos los contratos. Quedan fuera, entre otros:
- Arrendamientos en situación de tácita reconducción (regulados por el Código Civil)
- Viviendas consideradas suntuarias (más de 300 m² o renta muy elevada)
- Contratos firmados fuera del periodo de vigencia del decreto
El límite del 2% en las subidas del alquiler
El decreto también incluye un tope del 2% en la actualización de rentas, aunque con matices:
- Si el propietario es gran tenedor: no se puede superar el 2%
- Si es pequeño propietario: puede haber acuerdo superior, pero con límites legales (como el IPC)
- Si no hay acuerdo: se mantiene el máximo del 2%
Inseguridad jurídica en el mercado
Expertos del sector alertan de que esta situación genera incertidumbre jurídica, ya que la aplicación de la prórroga dependerá de fechas muy concretas.
Esto implica que contratos similares podrían recibir un trato distinto en función de cuándo se solicite la ampliación o se firme el arrendamiento, en un contexto marcado por la inestabilidad normativa.
